Ghidul cumparatorului
1. Ce etape trebuie sa parcurg pentru a cumpara un apartament?
- Identificarea nevoilor locative;
- Stabilirea bugetului si a surselor de finantare;
- Alegerea agentiei imobiliare si a agentului imobiliar;
- Stabilirea criteriilor generale pe care trebuie să le îndeplinească apartamentul cautat: zona, pret, numar de camere si dispunerea acestora, gradul de finisare, etc;
- Vizionarea ofertelor selectate;
- Prezentarea ofertei de cumparare (oferta de pret, modalitati de plata facilitati);
- Negocierea;
- Finalizarea tranzactiei de vanzare-cumparare.
2. Ce surse de finantare pot accesa si care sunt modalitatile mele de plata atunci cand cumpar un apartament?
- Plata integrala : Este situatia, in care beneficiezi de intreaga suma de bani si pe care o vei inmana vanzatorului la notar, in momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare. Plata se face numai prin transfer bancar.
- Plata în rate. Există situatii in care vanzatorul, persoană fizica sau juridica, accepta varianta de plata in rate, bazandu-se pe bonitatea financiara a cumparatorilor.
- Creditul Prima Casa. A fost aproape singura solutie financiară acceptabila pentru cumpararea unei locuinte în perioada de criza imobiliara. Avantajele creditului Prima Casa fata de un credit ipotecar constau in faptul ca avansul minim este de numai 5%, iar statul preia o parte din riscurile bancare. De asemenea, nivelul dobanzilor este limitat iar creditarea se face doar în lei (conform ultimilor modificări ale normelor programului);
- Creditul ipotecar clasic. Un credit bancar este o solutie de finantare in momentul in care iti doresti sa achizitionezi sau sa construiesti o locuinta si nu dispui de bugetul integral necesar achizitiei / constructiei in acel moment. Atunci cand decizi sa achizitionezi un imobil cu ajutorul unui credit, trebuie sa iei in considerare toate aspectele importante ale acestui proces, intrucat un credit reprezinta un angajament pe termen lung. In cazul creditelui ipotecar in lei, bancile solicita un avans de pana la 15%, si totusi, in functie de banca, poate ajunge pana la 30-35%.
- Economisire-creditare. Este o varianta interesanta pentru acei cumparatori care privesc achizitionarea locuintei ca pe un proces de durata. Acest produs bancar, oferit de bancile pentru locuinte, presupune o perioada de economisire, in care clientul acumuleaza capital în contul sau, si o perioada de creditare, in care clientul primeste dublul sumei acumulate, ratele la creditul din perioada a doua fiind egale cu sumele lunare depuse în perioada de economisire.
- Rent-to-buy. Este o varianta recent introdusa pe piața imobiliara din România si care, asa cum o arata si termenul “rent-to-buy” (inchiriaza pentru a cumpara), presupune o perioada initiala de inchiriere, limitata la 1-2 ani, dupa care chiriasul devine cumparator, iar chiriile lunare deja platite constituie avansul pentru cumpararea respectivului apartament.
3. Ce documente trebuie sa solicit vanzatorului inainte de a semna contractul de vanzare-cumparare?
- Actul de proprietate asupra apartamentului, care poate fi dupa caz: contract de vanzare-cumparare, certificate de mostenitor, contract de donatie, sentinta civila definitiva si irevocabila, etc;
- Extrasul de carte funciara, care se obtine de catre biroul notarial de la Oficiul de Carte Funciara din cadrul Agenției Naționale de Cadastru si Publicitate Imobiliara si este valabil 10 zile de la data depunerii cererii. Extrasul de carte funciara este documentul care certifica datele de identificare ale unei proprietati, precum si situatia juridica a acesteia (daca este sau nu ipotecata, daca exista sau nu interdictii de înstrainare, etc.);
- Documente care certifica faptul ca vanzatorul nu are datorii in legatura cu apartamentul vandut (certificatul fiscal, care se obtine de la Administratia Financiara si care confirma faptul ca proprietarul este la zi cu darile fata de stat; adeverinta de la asociata de proprietari, care sa arate ca proprietarul este la zi cu plata cheltuielilor de intretinere, de reparatii sau alte cheltuieli comune; adeverinta de la Electrica, care sa arate ca proprietarul este cu platile la zi;
- Certificatul energetic, document care atesta performanta energetica a cladirii, prezentarea acestuia devenind o obligatie legala a vanzatorului incepand cu 2013;
- Declaratie de la primarie (dupa caz) cu specificarea ca imobilul nu este revendicat sau notate procese în circuitul civil, in situatia in care imobilul a fost dobandit in baza Legii 10 sau 112.
- Actele de identitate ale vanzatorilor
4. Ce alte costuri presupune cumpararea unui apartament?
Cumpararea unui apartament presupune, in afara costului de achizitie stabilit impreuna cu vanzatorul si evidentiat in contractul de vanzare-cumparare, cateva costuri suplimentare:
- Comisionul agentiei imobiliare;
- Comisionul si alte taxe bancare, in cazul in care iti cumperi apartamentul accesand un credit ipotecar;
- Taxele notariale (taxele de intabulare, onorariul notarului);
- Costuri post-vanzare, pe care trebuie să le iei in calcul pentru ca va trebui sa le achiti incepand cu prima luna: rata lunara, cheltuieli de reparatii si reamenajare, cheltuieli de întretinere, impozitul pe bunuri imobile, asigurarea obligatorie a locuintei.